แม้ผู้ประกอบการจะยืนยันหนักแน่นว่าปัญหาซับไพรม์สหรัฐไม่ลามถึงไทย แต่ก็อดหวั่นว่าจะกระทบเชิงลบต่อความพร้อมด้านการเงิน จากการออกหุ้นกู้ไม่ได้ แบงก์ที่เดิมเข้มงวดสินเชื่อบ้านอยู่แล้ว จะยิ่งเพิ่มความเข้มในการพิจารณาหนักเข้าไปอีก หวั่นจะกระทบดีเวลอปเปอร์ ต้องปรับตัวอีกรอบ

ผลพวงจากปัญหาซับไพรม์ (Sub Prime Loan, Sub Prime Mortgage) หรือหนี้เกรดรองในสหรัฐอเมริกา ที่กลายเป็นชนวนปัญหาทุนระดับโลกในขณะนี้ ส่งผลกระทบทั้งในแง่บวกและลบต่อประเทศไทย โดยแง่บวกทำให้เงินบาทอ่อนลง ซึ่งเป็นผลดีต่อตลาดส่งออก แต่แง่ลบคือ การลงทุนในตลาดหุ้นลดลง นักลงทุนอาจโยกเงินออกไป

ปัญหาซับไพรม์สหรัฐ มีมูลเหตุมาจากธนาคาร หรือสถาบันการเงินในสหรัฐ แข่งขันการปล่อยสินเชื่อกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ให้แก่กลุ่มลูกค้าที่มีประวัติเครดิตไม่ดี แม้จะมีความเสี่ยง แต่ก็ชดเชยด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูง ซึ่งกำหนดเป็นแบบขั้นบันได ที่ในช่วงแรกกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ถูก แล้วค่อยขยับเพิ่มขึ้น วิธีการดังกล่าว เท่ากับล่อให้คนที่มีประวัติเครดิตไม่ดี หรือมีภาระค่าใช้จ่ายหลายทางเข้ามากู้

เมื่อภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ผู้บริโภคไม่สามารถแบกรับภาระค่าใช้จ่ายได้ จึงเกิดเป็นหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL : Non Performing Loan) ขึ้น กองทุนเฮดจ์ฟันด์ที่เข้าไปลงทุนซื้อสินเชื่อซับไพรม์ ที่ผ่านกระบวนการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ หรือการทำซิเคียวรีไทเซชั่น (Securitizing) โดยส่วนใหญ่จะใช้เงินกู้จากธนาคารไปลงทุนซื้อสินเชื่อซับไพรม์ เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์วาย อัตราดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้นเป็นเท่าตัว ทำให้ผู้กู้ไม่มีขีดความสามารถในการผ่อนชำระ ประกอบกับคุณภาพหลักประกันลดลง ปัญหาต่างๆ จึงปะทุขึ้น

สำหรับประเทศไทย ยังเดินไปไม่ถึงโอกาสที่เกิดปัญหาได้ เนื่องจากความพยายามจะผลักดันให้มีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ยังไม่สำเร็จ ที่ผ่านมาได้ดำเนินการผ่านโครงการจัดซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยของบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Secondary Mortgage Corporation SMC :บตท.) เพื่อระดมทุนสำหรับขยายสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยจัดซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินชั้นนำต่างๆ และนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นหลักทรัพย์ (ซิเคียวริไทเซชั่น) โดยการออกตราสารหนี้หนุน โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage-Backed Securities หรือ MBS) ขายให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ เกิดขึ้นไม่มากนัก

แม้ปัญหาซับไพรม์ จะไม่กระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แต่ผู้ที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะผู้ประกอบการ ต่างก็หวั่นว่าสถาบันการเงินหรือธนาคารที่ให้สินเชื่อบ้าน จะเพิ่มความเข้มงวดหนักเข้าไปอีก

อธิป พีชานนท์ กรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากนี้เป็นต้นไปถึงปี 2551 ธนาคารพาณิชย์จะมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้กับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เนื่องจากบทเรียนของปัญหาซับไพรม์ในสหรัฐอเมริกา แม้ว่าจะไม่เกี่ยวข้องกับไทยโดยตรง แต่ก็จะมีผลกระทบจิตวิทยา แบงก์จะหันมาเข้มงวด โดยเฉพาะการให้เงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากปัจจุบันวงเงินที่ปล่อยอยู่ที่ประมาณ 90-100% แต่ปีหน้าคาดว่าจะเหลือ 80-85%

"ความเข้มงวดสินเชื่อจะมากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการและลูกค้าจะต้องเริ่มปรับตัว ซึ่งศุภาลัยต้องบอกลูกค้าไว้ล่วงหน้า หากต้องการซื้อบ้านต้องเตรียมเงินไว้ก่อน“ อธิปกล่าว

ขณะที่ ขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. เชื่อว่าบ้านเราจะยังไม่มีปัญหาในลักษณะเดียวกับสินเชื่อซับไพรม์ในสหรัฐอเมริกา เนื่องจากลูกค้าสินเชื่อของไทย ส่วนใหญ่ยังเป็นลูกค้าสินเชื่อชั้นดี โดย ธอส.นั้นตลอดเวลาที่ผ่านมา เข้มงวดในการพิจารณาเอกสารการขอกู้เงิน เพื่อป้องกันปัญหาการปลอมเอกสารและผู้ค้ำประกันเข้มงวดอยู่แล้ว

ส่วนการทำซิเคียวริไทเซชั่นของ ธอส. ยังอยู่ในแผนที่วางไว้ ซึ่งคงต้องเดินหน้าต่อไป ส่วนรายละเอียดอยู่ระหว่างดำเนินการ ไม่น่าจะมีปัญหาอะไร เพราะบัญชีลูกหนี้ที่นำมาทำซิเคียวริไทเซชั่น เป็นลูกหนี้ชั้นดี

อีกประเด็นที่เป็นข้อกังวลคือ "อสังหาฯ หวั่นกระทบแผนระดมทุน แบงก์เข้มลูกค้ากลาง-ล่าง"

ธงชัย บุศราพันธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโนเบิล ยังกล่าวยอมรับว่า ปัจจัยลบต่างๆ ที่เกิดขึ้น ยอมรับส่งผลกระทบต่อตลาดหรือการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงจำเป็นต้องเตรียมความพร้อม และกระจายความเสี่ยงด้วยการทำโครงการจัดสรรทั้งแนวสูงและแนวราบ ส่วนผลกระทบเชิงลบที่เกิดจากปัญหาซับไพรม์ ที่เกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกา เชื่อว่าจะไม่กระทบตลาดสินเชื่ออสังหาฯ ไทยมากนัก เนื่องจากสถาบันการเงินต่างเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรายย่อย แต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ คงได้รับผลกระทบเชิงลบในการระดมทุนจากการออกหุ้นกู้ ยากขึ้น

“ผมว่าทุกวันนี้แบงก์ก็เข้มสินเชื่อรายย่อยอยู่แล้ว จะเข้มมากไปกว่านี้ก็คงไม่ต้องทำธุรกิจกันแล้ว“ นายธงชัยกล่าว

ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือเอพี กล่าวว่า ยอดลูกค้าขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน 20-30% หรืออาจถึง 40% เป็นสิ่งที่บ่งชัดว่าสถาบันการเงิน มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว จึงไม่น่าจะเกิดปัญหา แต่อาจจะมีบ้างในด้านจิตวิทยา ที่สถาบันการเงินจะเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง

ส่วนผลกระทบที่มีต่อผู้ประกอบการธุรกิจ อาจจะกระทบในด้านระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ ที่ทำได้ยากขึ้น ในขณะเดียวกันสถาบันการเงินก็จะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการด้วย

“ผลกระทบที่มีต่อการทำซิเคียวริไทเซชั่น อาจมีบ้าง แต่ปัจจุบันตลาดบ้านเรายังไม่เกิด” นายอนุพงษ์กล่าว

ด้าน สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปัญหาซับไพรม์ที่เกิดขึ้นในสหรัฐ มีสาเหตุมาจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐขยายตัวสูง ทั้งในเรื่องของราคาและการซื้อขายเปลี่ยนมือ ที่มีสูงมากในช่วงปี 2544-48 ปลายปี 2548 ตลาดเริ่มมีปัญหา อัตราการผ่อนของผู้บริโภคเพิ่มสูงขึ้นเป็นเท่าตัว ตามเงื่อนไขการผ่อนชำระแบบขั้นบันได ทำให้การผ่อนของประชาชนมีปัญหา และผลกระทบต่อเนื่องก็เกิดขึ้นกับกองทุนที่เข้าไปลงทุนผ่านตราสารหนี้ที่เรียกว่า Collateralized Debt Obligation (CDO) ซึ่งเป็นตราสารหนี้ที่ใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน และหนึ่งในสินทรัพย์ค้ำประกันของตราสารซีดีโอ คือสินเชื่อซับไพรม์

อย่างไรก็ดี ปัญหาที่เกิดขึ้นนี้ คงไม่เกิดขึ้นกับประเทศไทย เนื่องจากปัจจุบันธนาคารที่ให้สินเชื่อบ้านมีความเข้มงวดอยู่แล้ว และปัญหาที่เกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกานั้น คงเป็นอีกหนึ่งบทเรียนของไทย

ที่มา นสพ.กรุงเทพธรุกิจ รายสัปดาห์