 |
| i-Home | i-About | i-Knowledge | i-Download | i-Webboard | i-Training | i-Gallery | i-Contact | i-FAQ |
 | |
เปิดสูตรเด็ดเคล็ดลงทุน หมอบุญ วนาสิน ณัฐวิทย์ ณ นคร จากวันนั้นทำให้ชีวิตที่มั่งคั่งของหมอบุญ เริ่มเป็นที่ประจักษ์วงกว้าง
ทุกวันนี้ขุมทรัพย์หลายหมื่นล้านบาทของ "หมอบุญ" กระจายหลักแหล่งอยู่ทั่วโลกตั้งแต่เมืองจีน ไต้หวัน อเมริกา และในเมืองไทย กรุงเทพธุรกิจ BizWeek มีโอกาสเปิดห้องสนทนากับหมอบุญ เพื่อถ่ายทอด "วิธีคิด" - "วิธีการลงทุน" และ "วิธีสร้างธุรกิจ" ที่นี่ที่เดียว!! -------------------------------------------------------- "เมดิคัลฮับ" ขุมทรัพย์หมื่นล้าน "หมอบุญ"
ทฤษฎีนิยมในการดำเนินธุรกิจด้วย "เงินสด" โดยการ "ไม่***้เงิน" คือต้นสายแห่งความสำเร็จ ก่อนจะก่อตัวเป็นความมั่งคั่งนับหมื่นๆ ล้านบาท กระทั่งวันนี้ ความสำเร็จในธุรกิจอันหลากหลายของหมอบุญ ได้ส่งให้ "วิธีคิด" ของหมอคนนี้กำลังก้าวขึ้นไปเป็น "กรณีศึกษา" ให้แก่นักธุรกิจชั้นนำในเมืองไทย ด้วยอุปนิสัยเป็นคนชื่นชอบการ "อ่านหนังสือ" ตั้งแต่สมัยยังวัยรุ่น โดยเฉพาะหนังสือประเภทอัตชีวประวัติของบุคคลที่มีชื่อเสียงที่ประสบความสำเร็จในธุรกิจต่างๆ หมอบุญจึงนำความรู้ที่ถ่ายทอดผ่านตัวหนังสือ มาประยุกต์ใช้ในชีวิตจริงตลอดมา "ทุกวันนี้เวลาส่วนใหญ่ของผมก็ยังใช้ไปกับการอ่านหนังสือ ชีวิตผมมีปรัชญาข้อหนึ่งว่า คนที่มี "อินฟอร์เมชั่น" มากที่สุดคือ "ผู้ชนะ" หมอบุญมีแนวคิดว่า หนังสือไม่ได้เข้ามาเปลี่ยนชีวิตของเขา กลับกัน "ผมสร้างชีวิต (ที่ร่ำรวย)ด้วยการอ่านหนังสือ...แล้วนำมาปรับใช้ในชีวิตจริง" ความมั่งคั่งของหมอบุญ "ส่วนใหญ่" จะมาจากการลงทุนประเทศต่างๆ ซึ่งถือเป็นอีกวิธีในการกระจายความเสี่ยง เพื่อไม่ให้ขุมทรัพย์นับหมื่นล้านบาทต้องมา "แขวน" ไว้กับอนาคตของเศรษฐกิจไทย ซึ่งหมอบุญเชื่อว่ามีความแข็งแรงน้อยกว่าเศรษฐกิจของประเทศที่เขานำเงินไปลงทุน หมอบุญอธิบายว่า เขาชอบทำธุรกิจโดยหาเงินจากคนต่างชาติ เพราะคนไทยมีกำลังซื้อน้อย "ถ้าผมต้องเอาธุรกิจมาผูกไว้กับเศรษฐกิจไทย...ชีวิตผมจบ" ฉะนั้นเงินส่วนใหญ่ของหมอบุญจึงลงทุนอยู่ในเมืองจีน ซึ่งสะสมการลงทุนมานานกว่า 30 ปี เรียกว่าเป็นคนไทยคนแรกๆ ที่เข้าไปลงทุนในเมืองจีน หมอบุญอธิบายแนวทางการลงทุนในต่างประเทศว่า ส่วนใหญ่จะร่วมลงทุนกับคนไต้หวัน เพราะมีเพื่อนชาวไต้หวันจำนวนมาก และกระจายอยู่นับสิบอุตสาหกรรมในหลายประเทศ ไม่ใช่แค่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น "ผมทำอุตสาหกรรมมาเกือบทั้งหมดแล้ว แต่เรื่องอสังหาฯ ก็ลงทุนไว้บ้างในช่วงแรกๆ แต่ตอนนี้ไม่ไหวเพราะคู่แข่งมันเยอะ และก็มีเงินมากกว่าเราเป็นสิบๆ เท่า ไม่ว่าจะเป็นไต้หวัน ฮ่องกง สิงคโปร์ ...เรามันแค่รายย่อย" หมออธิบาย การลงทุนในประเทศจีนของหมอบุญ มีตั้งแต่ในธุรกิจโรงแรม ซึ่งมีอยู่มากกว่า 7-8 แห่ง และยังมี "โรงพยาบาล" มูลค่าเงินลงทุนประมาณ 6,000 ล้านบาท (150 ล้านเหรียญสหรัฐ) ตั้งอยู่ที่เมืองเซี่ยงไฮ้และปักกิ่ง หมอบุญยังทำ "ธุรกิจคลินิก" ทางด้านความงาม ซึ่งเซ็นสัญญาไว้กับห้างคาร์ฟูร์ ...หมายความว่า ห้างคาร์ฟูร์ไปตั้งอยู่ที่ไหน เราก็จะต้องไปเปิดคลินิกความงามอยู่ที่นั่น "คลินิกความงาม เราลงทุนเล็กๆน้อยๆ ประมาณ 3 ล้านเหรียญสหรัฐ (120 ล้านบาท) เท่านั้น แต่เพียงปีเดียวก็ได้ทุนคืนหมดแล้ว เพราะคนจีนชอบทำตา ทำจมูก ทำหน้าอก" การลงทุนอื่นจากนั้น ก็มีตั้งแต่อุตสาหกรรมหินอ่อนและโรงไฟฟ้า เรียกว่ามีธุรกิจอะไรที่น่าสนใจ หมอบุญร่วมลงทุนกับเพื่อนไต้หวันทั้งหมด โดยเฉพาะ "โรงไฟฟ้า" ที่ไต้หวันซึ่งมีหลายแห่ง "ส่วนเรื่อง Wealth (ความมั่งคั่ง) ผมคงบอกไม่ได้ และก็ไม่ค่อยได้นับ ใครจะไปนั่งนับ เพราะมันอยู่หลายประเทศ" สำหรับอุตสาหกรรมในเมืองไทยตามทัศนะของหมอบุญเชื่อว่า อุตสาหกรรมที่ยังมีอนาคต...จะมีอยู่เพียง 6 อุตสาหกรรมคือ อุตสาหกรรมแรกคือ "ท่องเที่ยว" ตามด้วย "เอ็นเตอร์เทนเมนท์" อันดับ 3 "เมดิคัลฮับ" อันดับ 4 "อุตสาหกรรมพลังงาน" และ 5 "อุตสาหกรรมการเกษตร" ส่วนอุตสาหกรรมที่ 6 ได้แก่ โครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะระบบการขนส่ง แต่ธุรกิจที่เมืองไทย หมอบุญเน้นอยู่แค่ 2 อย่างคือ "เมดิคัลฮับ" กับ "เรียลเอสเตท" "อย่างโครงการ "เดอะพีค" ที่เกาะสมุย และโครงการต่างๆ ที่อยู่ติดชายทะเล ตั้งแต่โรงแรม รวมถึงสปา ทั้งหมดที่ผมทำถือว่าอยู่ในอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ซึ่งในเมืองไทยมันยังไปได้อีกมาก" หมอบุญยกตัวอย่าง ก่อนอธิบายต่อไปว่า สำหรับอุตสาหกรรมบันเทิง เขาก็เกือบจะก้าวเข้าไปทำ โดยเฉพาะ "สถานีโทรทัศน์ไอทีวี" หมอบุญเล่าว่า เคยสนใจลงทุนในไอทีวี ตั้งแต่ครั้งที่ "กองทุนเทมาเส็ก" มาซื้อไปจากกลุ่มชิน เพราะโดยส่วนตัวคุ้นเคยกับทางเทมาเส็กดี "เราแจ้งไปว่าเราสนใจร่วมทุนในไอทีวี และเห็นว่าที่เขาได้มา...เขาก็ไม่อยากทำ เราบอกว่าเราจะทำ (ไอทีวี) เอง เพราะภรรยาของผมก็เป็นประธานบริษัท "โลว์ลินตาส" ทำธุรกิจเกี่ยวกับเรื่องโฆษณา ถือเป็นรายใหญ่ที่สุดของเมืองไทย จึงมีความคุ้นเคยกับงานสายนี้ แต่พอมาเกิดเรื่องว่าต้องจ่ายค่าสัมปทาน...ผมถอยเลย" ส่วนเรื่อง "เมดิคัลฮับ" หมอบุญบอกไว้ว่า อ่านอนาคตได้ขาด เขาเชื่อว่าธุรกิจนี้รุ่งแน่ๆ เพราะขณะนี้ชาวต่างชาตินิยมเดินทางมารักษาที่เมืองไทย และมีแนวโน้มเข้ามาอีกจำนวนมาก "เราเลยขยายโรงพยาบาลปิยะเวทให้ค่อนข้างใหญ่ และให้ครบวงจรอยู่ที่นี่ทั้งหมด" หมอบุญกล่าวว่า ในจำนวน 6 อุตสาหกรรมที่ยังมีอนาคตสำหรับเมืองไทย เขาจะเลือกทำเฉพาะบางอย่าง และขณะนี้ขอโฟกัสไปที่ "เมดิคัลฮับ" เพราะ "เมดิคัลฮับ" ของเมืองไทย...ตอนนี้เป็นแค่ "จุดเริ่มต้น" เท่านั้น "ยังมีอะไรที่ต้องทำอีกมาก โดยเฉพาะการทำตลาด ซึ่งเราจำเป็นต้องออกไปสร้างคอนเนคชั่นที่ประเทศต่างๆ ฉะนั้น จะต้องมีตัวแทนไม่ว่าจะเป็นที่อเมริกา ตะวันออกกลาง อังกฤษ ยุโรป และสแกนดิเนเวีย เราจะมีตัวแทนอยู่ทุกประเทศ ซึ่งเป็นตัวแทนแบบ Join venture ทั้งกับคลินิก อินชัวรันส์ และหน่วยราชการต่างๆ ในประเทศนั้นๆ จากนั้นตัวแทนจะจัดหาและส่งคนไข้มารักษากับเรา" จากทุกๆ จุด จะถูกดึงเข้ามาใช้บริการที่ "ปิยะเวท" ทั้งหมด แต่สำหรับ "โรงพยาบาลธนบุรี" หมอบุญบอกว่า ไม่ได้จัดอยู่ในธุรกิจด้านเมดิคัลฮับ เพราะจะรับเพียงคนไข้ในประเทศย่านฝั่งธน และที่สำคัญ สิ่งอำนวยความสะดวกยังไม่ถึงระดับ "การลงทุนให้เป็นโรงพยาบาลนานาชาติใช้เงินลงทุนสูงมาก เครื่องมือแพทย์ต้องชั้นหนึ่ง" สำหรับโรงพยาบาลปิยะเวท หมอบุญบอกว่า ตอนนี้เพิ่งเดินหน้าไปเพียง 20-30% แค่นั้น เพราะเริ่มออกตัวมาได้เพียง 2-3 ปี ยังต้องไปต่ออีกไกลทีเดียว "ในช่วง 5 ปีนับจากนี้ (2549-2553) ยังจะต้องใช้เงินลงทุนมากถึง 10,000 ล้านบาท" โดยเฉพาะฮับสุขภาพทางด้านหลังโรงพยาบาล (เมดิคัล สปา) ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จ "แค่ส่วนนั้นถือว่าใหญ่ที่สุดในโลกแล้ว" เขาบอกว่า เฉพาะเมดิคัลสปา โรงพยาบาลปิยะเวทลงทุนไปมากกว่า 1,000 ล้านบาท เมื่อรวมทั้งพื้นที่ดำเนินงานประมาณ 50 ไร่ คาดว่าจะต้องลงทุนถึง 10,000 ล้านบาท ในช่วง 5 ปีจากนี้จึงจะครบวงจร เนื่องจากยังมีตึกอาคารต่างๆ ที่ต้องสร้างอยู่รอบๆ ตั้งแต่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม อาคารทันตกรรม พลาซ่าสำหรับให้ครอบครัวคนไข้ได้ชอปปิง "เงินลงทุนขนาดนี้ผมไม่เสี่ยง เพราะคนอย่างผมจะทำอะไรก็ตาม "การตลาดต้องมาก่อน" หมายความว่า (เมดิคัลฮับ) มีคนมาซื้อแน่นอน และโปรเจคเราแน่นอน" ด้วยสายตาระดับนี้ หมอบุญยืนยันว่าเขามองไม่พลาด และโชว์เคสที่ยืนยันก็คือ ผลประกอบการของโรงพยาบาลปิยะเวท "รายได้ของปิยะเวทเติบโตแบบ 100% ติดต่อกันมา 3 ปี นับจากที่ผมซื้อมาจากธนาคาร ตอนนั้นเราทำให้รายได้เพิ่มจาก 100 ล้านบาท เป็น 800 ล้านบาท ภายในระยะเวลา 14 เดือนเท่านั้น มันไม่ใช่ง่ายๆ แต่เป็นเพราะผมมีตลาดรองรับอยู่ก่อน" นั่นแสดงว่า "เมดิคัลฮับ" ของหมอบุญ ได้มีแผนการตลาดรองรับไว้หมดแล้ว "คนไข้ (ต่างชาติ) ที่มาผ่าตัดที่นี่ เขาจะซื้อเป็นแพ็คเกจ เพื่อให้ได้รับบริการที่ครบวงจร อย่างคนไข้ชาวอเมริกันบินมาผ่าตัด เขายกมากันเป็นครอบครัว โดยครอบครัวจะพักอยู่ที่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สัก 1-2 วัน ในช่วงที่คนไข้รักษาตัวอยู่ที่โรงพยาบาล จากนั้นเราก็ส่งไปพักฟื้นยังสถานที่ซึ่งผ่อนคลายสักหน่อย...จะไปอยู่ที่สมุย ภูเก็ต หัวหิน หรือปากช่อง ก็ได้ทั้งนั้น หรืออาจไปพักฟื้นที่ "คอนโดมิเนียม...ริมแม่น้ำเจ้าพระยา" ที่นั่นจะเป็นอีกโครงการที่ผมกำลังจะไปทำ พื้นที่ก็ราวๆ 100 ไร่ ใช้เงินลงทุนประมาณ 2,000 ล้านบาท ตั้งโครงการอยู่แถวปากเกร็ด คนไข้ไม่จำเป็นต้องนอนอยู่ที่โรงพยาบาล ให้เขาไปพักฟื้นที่อื่น และยังมีสปาไว้บริการด้วย แถมยังเหลือเงินกลับบ้านอีก" เอาเข้าจริงคนไข้ต่างชาติจะนอนอยู่ในโรงพยาบาลเพียง 3-4 วันเท่านั้น แต่แพ็คเกจของหมอบุญเป็นการขายพ่วงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจท่องเที่ยวไปในคราวเดียวในรูปแบบแพ็คเกจ โดยส่งตัวคนไข้ไปพักฟื้นยังสถานที่พักผ่อนที่มีสปา อีกราวๆ 1 สัปดาห์ หรือ 10 วัน "เราจะขายเป็นแพ็คเกจ" หมอบุญบอกถึงกลยุทธ์การตลาดของเมดิคัลฮับไว้เช่นนั้น หมอบุญเชื่อว่าใน 5 ปีข้างหน้า เฉพาะรายได้จากธุรกิจ "เมดิคัลฮับ" จะสูงถึงปีละ 6,000-7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้ เฉพาะตัวธุรกิจโรงพยาบาลปีละ 4,000 ล้านบาท บริการด้านสปาอีกมากกว่า 1,000 ล้านบาท และอื่นๆ อีก เพราะแผนเมดิคัลฮับของหมอบุญ ยังส่งผ่านรายได้ไปถึง ธุรกิจโรงแรม คอนโดมิเนียม และพลาซ่า ซึ่งเป็นการลงทุนในชื่อ "ราชธานีกรุ๊ป" "ที่ผมกล้าลงทุนขนาดนี้ เพราะอ่านอนาคตแล้วว่า "เมดิคัลฮับ" ในเมืองไทยมันใหญ่มาก" หมอบุญมองแนวโน้มว่า ปัจจุบันที่เมืองไทยมีกลุ่มโรงพยาบาลเพียง 5 เครือข่าย คือ เครือโรงพยาบาลกรุงเทพ เครือโรงพยาบาลปิยะเวท , เครือโรงพยาบาลสมิติเวช และเครือโรงพยาบาลพญาไท ซึ่งยังไม่พอ เพราะดีมานด์มีมากกว่าซัพพลายมาก "แต่ใครทำมันก็ไม่ใช่ง่ายๆ ต้องเจาะตลาดกันน่าดู" สำหรับโรงพยาบาลปิยะเวทขณะนี้ กลุ่มผู้ใช้บริการต่างชาติมีองค์ประกอบของชาวตะวันออกกลางมากที่สุด ขณะที่อเมริกันและอังกฤษ เพิ่งเริ่มเข้ามา โดยเฉพาะที่อเมริกายังมีประชาชนที่ไม่มีประกันสุขภาพอีกมากกว่า 72 ล้านคน "ตอนนี้มีโบรกเกอร์ตั้งอยู่เต็มไปหมดในหลายๆ เมืองของอเมริกา เพื่อจัดหาสถานที่รักษาคนไข้ ตรงนี้ถ้าเขาส่งมาหาเรา (รพ.ปิยะเวท) ยกตัวอย่างการผ่ากระดูก ถ้ามาที่เมืองไทยค่าใช้จ่ายของคนไข้ตั้งแต่ค่าเครื่องบิน ค่ารักษา ค่าห้อง ค่านอนโรงแรม รวมกันแล้วคิดเป็นเงินเพียง 30% ของที่โบรกเกอร์ที่นั่นจัดแพ็คเกจรักษาให้คนไข้ที่ไม่มีประกัน ที่นั่นแพงมาก" หมอบุญอธิบายต่อไปว่า ตอนนี้ปิยะเวทเริ่มส่งทีมเข้าไปเจรจากับโบรกเกอร์ต่างชาติแล้ว ไม่ว่าจะเป็นบริษัทต่างๆ ทั้งทางด้านบริษัทประกัน และหน่วยงานเอกชนต่างๆ ที่สู้ค่ารักษาพยาบาลของพนักงานที่ไม่มีประกันสุขภาพไม่ไหว นี่คือเทรนด์การเติบโตของประเทศไทย และของโรงพยาบาลปิยะเวท สำหรับแผนการนำโรงพยาบาลปิยะเวทเข้าตลาดหุ้น คงต้องรออีกประมาณ 3-4 ปี เพราะต้องรอให้ "เมดิคัลฮับ" ของปิยะเวทครบวงจรเสียก่อน อย่างไรก็ตามโดยส่วนตัวมองว่า ธุรกิจด้าน "เฮลท์แคร์" ไม่ควรเข้าไปจดทะเบียนอยู่ในตลาดหุ้น เพราะจะเกิดลักษณะ conflict ในเชิงการทำกำไร เพราะธุรกิจในตลาดหุ้นจำเป็นต้องมุ่งหากำไรสูงสุด ขณะที่โรงพยาบาลต้องเอากำไรแต่พอควร "และหุ้นส่วนของผม (เฉลียว อยู่วิทยา) คุณก็คงเห็นว่า เขาไม่ชอบเอาธุรกิจเข้าไปไว้ในตลาดหุ้น" แต่ถึงอย่างไร โรงพยาบาลปิยะเวท คงจะเข้าตลาดหุ้นก็คงด้วยเหตุผลเดียวคือ "ผมสงสารผู้ถือหุ้นรายย่อยของเรา (5%) เพราะจากหุ้นละ 10 บาทที่เขาเคยลงทุนไว้ตั้งแต่ต้น (ประมาณ 2,000 ล้านบาท) ตอนนี้มันเหลือแค่หุ้นละ 50 สตางค์เท่านั้น เช่นนั้นเอง เราก็คงเอาปิยะเวทเข้าตลาดหุ้น เพื่อตอบแทนเขาบ้าง แต่หุ้นในส่วนของผม (และเฉลียว) อีก 95% ยังไงก็คงไม่มีทางที่จะขายออกมา ที่สำคัญตอนนี้ "cash flow" ของเราเพียงพอ หมายถึงของผมกับคุณเฉลียวนะ แม้จะต้องใส่เงินลงทุนต่อไปอีก 4-5 ปี ยังไงผมกับคุณเฉลียวก็คนละครึ่ง" แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นหมอบุญบอกว่า "เราคงไม่ซื้อคืนจากรายย่อย ถ้าซื้อก็ไม่คุ้มสิ เราสงสารจริง...แต่เราก็ไม่ถึงกับชำระขาดทุนให้รายย่อย" หมอบุญอธิบายวิธีคิด เขายืนยันว่า ปิยะเวทไม่ได้มีเจตนาเข้าไประดมทุน แต่ถ้าจะเข้าตลาดหลักทรัพย์ก็เพราะต้องการให้ผู้ถือหุ้นเดิมได้ขาย (ทำกำไร) ได้ " พี/อี ที่ 10 เท่าก็โอเคแล้ว แต่ตอนนี้โรงพยาบาลบางแห่ง (รพ.กรุงเทพ หรือ BGH) พี/อี เข้าไปตั้ง 36-37 เท่า ซึ่งผมมองว่าสูงเกินไป" ในมุมมองของหมอบุญ ธุรกิจโรงพยาบาลควรจะมี พี/อี ประมาณ 5-6 เท่า เพราะถือเป็นธุรกิจที่ "ห่วย" ในแง่ของผลตอบแทน ///
"รายได้ของปิยะเวทเติบโตแบบ 100% ติดต่อกันมา 3 ปี นับจากที่ผมซื้อมาจากธนาคาร ตอนนั้นเราทำให้รายได้เพิ่มจาก 100 ล้านบาท เป็น 800 ล้านบาท ภายในระยะเวลา 14 เดือนเท่านั้น" ที่มา นสพ. Bisweek กรุงเทพธุรกิจ | |
ผู้ตั้งกระทู้ musashi  :: วันที่ลงประกาศ 2006-08-21 10:51:28 IP : 202.139.223.18 |
| [1] |
ความคิดเห็นที่ 1 (411179) | |
| มองอย่างเซียน เทคนิค"จับที่ดิน" ฉบับ"หมอบุญ" การซื้อที่ดินทุกวันนี้ "หมอบุญ" ยังคงถือคติของ "จอห์น เดวิดสัน ร็อกกี้เฟลเลอร์" (มหาเศรษฐีโรงกลั่นน้ำมันในยุคค้น ค.ศ.1900) ที่ว่า "คุณขายที่ 100 ตร.ว. แต่ได้เงินไปซื้อที่ 100 ไร่"
หมอบุญ อธิบายสูตรของมหาเศรษฐีร็อกกี้ เฟลเลอร์ ไว้ว่า ไม่ว่าจะที่ดินผืนไหน เมื่อขายได้เงินมาเท่าไร เอาเงินทั้งหมดเก็บกำไรไว้สัก 30% แล้วนำอีก 70% ที่เหลือไปซื้อที่ดินถูกๆ...แล้วรอให้ที่ถูกๆ แห่งนั้นมันกลายเป็นของดีขึ้นมา แต่เกมแบบนี้ หมอบุญ บอกว่า "ต้องเล่นให้เป็น" "ผมแนะนำไว้เลยเรื่องการซื้อที่ดิน คุณไปซื้อรอบๆ สถานทูตไว้เถอะ...ยังไงก็รวย" เหตุผลข้อที่ "หนึ่ง" รัฐบาลต้องดูแล "สอง" คือ ความปลอดภัยสูง และ "สาม" มีอินฟราสตรักเจอร์ (ถนน ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์) ครบถ้วน เช่นย่านสาทรที่มีสถานทูตเกิดขึ้นเต็มไปหมด "ย่านนั้นผมซื้อเก็บไว้เลยตั้งแต่สมัยสถานทูตมาลงใหม่ๆ" หมอบุญ ยังแนะว่า การซื้อที่ดินต้องรู้จักประวัติศาสตร์ "อย่างผมเดินทางไปเมืองนอกบ่อย เราก็เรียนรู้ว่าบ้านเมืองที่พัฒนา ทำอะไรถึงจะประสบความสำเร็จ ต้องไปดูเมืองอื่น เพราะเขาเร็วกว่าเราร้อยปี" อีกวิธีที่แนะนำคือ หาแนวโน้มธุรกิจว่ากำลังจะไปทางไหน เนื่องจากบ้านที่จะขายได้ราคาดีๆคุณต้องดูธุรกิจด้วยว่านักธุรกิจอยากไปอยู่ที่ไหน และโรงแรมชั้นดีตั้งอยู่แถวไหน "คนรวยชอบสังสรรค์ เวลาไปงานเลี้ยงมันต้องจัดที่โรงแรมดีๆ ย่านไหนที่มีเรสเตอรองท์ดีๆ ...คืออย่าให้ไกลกลุ่มพวกนี้มากนัก ถ้าคิดจะหาเงินจากกลุ่มคนรวย" หรือถ้าจะเอา "โซนชั้นกลาง" (บ้านราคา 5-10 ล้านบาท) ก็ต้องมองอีกอย่าง เล็งดูว่าการคมนาคมบริเวณนั้นเป็นอย่างไร อย่าไกลนัก รถไฟฟ้าไปถึงหรือไม่ รวมถึงความปลอดภัย เพราะคนต้องเดินทางไปทำงาน ...นั่นถือเป็นอันดับหนึ่งที่จะขายออก สำหรับตอนนี้ เริ่มเห็นบ้างแล้วว่าอนาคตที่ดินกำลังจะมูฟไปโซนตะวันออก "อย่างย่านฝั่งธนฯ ไม่เจริญหรอก ราคาที่ดินไม่ขึ้นเท่าไร ผมเองก็ซื้อมาแล้วพลาดก็มี แต่เป็นทำนองว่าราคามันขึ้น แต่ช้ากว่าที่เราคิดไว้ อย่างพุทธมณฑลสาย 1 ,2, 3 และ 4 ราคาก็ไม่ได้ไปเท่าไร ผมก็ซื้อไว้เยอะ แต่ผมก็รู้ว่านี่เป็นระดับ "คนชั้นกลาง" ตอนนี้คงต้องรอให้ดีมานด์เพิ่มขึ้นอีก ผมถึงจะขยาย" อย่างไรก็ตาม ซื้อที่ดินตอนนี้ "ต้องระวังให้ดี" เพราะอีก 10-20 ปีข้างหน้า ประเทศไทยจะมีอัตราการเกิด-ตาย เท่าๆ กัน และคนรุ่นใหม่ที่จะมาซื้อที่ดินเริ่มไม่มีแล้ว ด้วยเหตุผลนี้ หมอบุญ จึงเริ่มหันมาทำบ้านสำหรับคนสูงอายุ หรือ "รีไทรเม้นท์โฮม" โดยมองว่าพลเมืองคนแก่จะเพิ่มขึ้น เขาบอกว่ากำลังมองไว้หลายโครงการ เป็นการลงทุนเพื่อรอกำลังซื้อในอีก 20 ปีข้างหน้า "ที่เมืองไทย "รีไทรเม้นท์ โฮม" กำลังมีชื่อมาก ต่อไปคนแถบยุโรปจะมาอยู่เมืองไทยกันเยอะ โดยเฉพาะชาวอังกฤษ เยอรมนี และสแกนดิเนเวียน " ถ้าต่างชาติกลุ่มนี้ขายบ้านที่นั่นได้เงินมา 20 ล้านบาท แล้วเอามาซื้อบ้าน(เช่าซื้อ)ที่เมืองไทยสัก 5-10 ล้านบาท แล้วซื้อรถไว้ใช้สักคัน (ในนามภรรยาคนไทย) ก็ยังมีเงินเหลืออีกมากไว้สำหรับใช้ชีวิตที่เมืองไทย และคนกลุ่มนี้ยังมี "เงินบำนาญ" อีกเดือนละมากกว่า 60,000 บาทต่อเดือน อยู่เมืองไทยได้สบายๆ "ตอนนี้แนวโน้มมาทางนี้แล้ว มหาเศรษฐีทั้งนั้น ไม่ใช่ชนชั้นกลาง" สำหรับ "แลนด์แบงก์" ที่หมอสะสมไว้ถึงตอนนี้ "อย่าให้พูดดีกว่า ผมมีเยอะก็แล้วกัน" แต่ส่วนใหญ่จะเน้นสะสมที่ดินทำเล "ติดชายทะเล" ตั้งแต่พัทยา หัวหิน สมุย ภูเก็ต และแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆ "อย่างที่ปากช่อง หรือที่ จ.เชียงใหม่ ผมก็มีตั้งเยอะ แต่ไม่ใช่ว่าจะดังทุกโปรเจค ที่เชียงใหม่มันมีแค่ชื่อ แต่ไปทำจริงๆ...ขายไม่ออก" กลับกัน ทำเลที่ดินติดชายทำเลมีจุดเด่นก็คือ "ฝรั่งมันชอบ" โดยที่ดินติดชายทะเลที่ถือเป็น "ดาวรุ่ง" ของเมืองไทย จะมีตั้งแต่ ภูเก็ต สมุย พัทยา และหัวหิน ...ตามลำดับ นอกจากนี้ การเก็งกำไรในที่ดินย่านสนามบิน "สุวรรณภูมิ" ที่ทุกคนบอกว่าจะเจริญในอีก 2-3 ปีข้างหน้า หมอบุญฟันธงทันที "เป็นไปไม่ได้" เพราะโดยธรรมชาติแล้วทำเลรอบๆ สนามบินมันจะไม่มีทางเจริญ นอกเสียจากว่า...จำเป็นจริงๆ อย่างสนามบินดอนเมือง เพราะตรง "แจ้งวัฒนะ" ไม่มีที่ไปแล้ว ย่านสนามบินดอนเมืองจึงเจริญ "อย่าลืมนะว่า รอบๆ สนามบินใครจะไปอยู่ ผมเคยมีที่ดินอยู่ตรงเลควูด...ผมยังขายเลย พอผมรู้ว่าเครื่องบินมันจะลง ผมไปก่อนแล้ว" เหตุผลเพราะคนรวยจะไม่เข้าไปอยู่ อีกอย่างระบบโครงสร้างพื้นฐานยังไม่มี(อีกนาน)...บริษัทยังไม่ไปตั้ง ทั้งหมดนี้จะเกี่ยวเนื่องไปถึงโรงเรียน โรงพยาบาล โรงแรม ห้างสรรพสินค้า และร้านอาหาร เพราะฉะนั้น "การสร้างเมือง จะสร้างแต่ปากไม่ได้ คนมีเงินจริงๆ เขาไม่ไปอยู่กันหรอก เพราะรอบๆ แอร์พอร์ต เมืองที่จะเกิดคือเมืองชั้นกลาง...เมืองชั้นดีเราไม่มีทางได้เห็น" อย่างไรก็ตาม หมอบุญ ก็ไปซื้อที่ดินไว้แล้ว 2,000-3,000 ไร่ ในย่านสุวรรณภูมิ "สำหรับผม หมายความว่าอีก 20 ข้างหน้าผมจึงจะไปทำโครงการ ไม่ได้ "หลงกระแส" ไปอย่างคนอื่นว่ามันจะเจริญในอีกไม่กี่ปีเป็นไปไม่ได้ หรือแม้กระทั่ง กฤษดามหานคร (KMC) ก็เหมือนกับผม ซึ่งมีที่ดินย่านนั้นเหมือนกัน แต่ KMC เขายังไม่ทำตอนนี้ จะต้องรออีก 20-30 ปีข้างหน้า ส่วนผมจะรอให้ลูกผมมาทำ" หมอบุญ แนะเคล็ดง่ายๆ ในการทำเรียลเอสเตทว่า ทางที่ดีเราอย่า***้เงินมาทำโครงการ พยายามใช้เงินลงทุนของเราเองทั้งหมด...ถ้า***้ก็รอวันตาย เพราะตัวผมเอง "ไม่เคย***้เงินมาลงทุนด้านเรียลเอสเตท" บริษัทเรามีกระแสเงินสดเหลือเฟือ เรื่องธุรกิจที่ดินถ้าไม่มีเงินหมุนเวียนดีๆ...อย่าไปแตะ เพราะเราต้องซื้อด้วยเงินสด ต่อจากนั้นคุณต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานตั้งแต่ถนนหนทาง เดินไฟฟ้า ประปา และสายโทรศัพท์ แล้วจึงนำเงินดาวน์จากลูกค้ามาเป็นค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง และทำอะไรต่ออะไรภายในโครงการ "เพราะฉะนั้น คุณจะ***้ทุกอย่างไม่ได้ เพราะถ้าเศรษฐกิจมันลง...คุณจะฟุบเลย" แต่ละโครงการเรียลเอสเตทของหมอบุญ จะแยกกันชัดเจนว่า "ของใครของมัน" "อย่างโครงการ "เดอะพีค" ที่ "เกาะสมุย" เราก็กันเงินออกมาไว้แล้ว 1,000 ล้านบาท จากนั้นก็ขาย...เอาเงินลูกค้ามาสร้างต่อ เงินของโครงการไหนก็โครงการนั้น อย่ามายุ่งกัน " หมอบุญยกตัวอย่างบางส่วนของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำอยู่ในเมืองไทยว่า มีตั้งแต่ธุรกิจโรงพยาบาล โครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และงานสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐาน แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว "ผมจะลงทุนอยู่ที่เมืองจีนเป็นหลัก" "ในเมืองไทยเราทำของเราไปเรื่อยๆ อย่างในกรุงเทพฯ ปีนี้ ผมลงทุนไปประมาณ 7,000-8,000 ล้านบาท ไม่รวมบ้านเอื้ออาทร โครงการย่านพระราม 9 ก็อีก 3,000-4,000 ล้านบาท และโครงการด้านหลังโรงพยาบาลปิยะเวทที่กำลังขยายออกไป ตกประมาณ 2,000 - 3,000 ล้านบาท" นอกจากนี้ ก็ยังมีโปรเจคเล็กๆ บ้าง เช่นบ้านจัดสรร 400 ยูนิตราคา 2-3 ล้านบาท ที่ อ.คลองหลวง ปทุมธานี และบ้านจัดสรร ที่คลอง 5 ย่านรังสิต มูลค่าโครงการง 400-500 ล้านบาท ทั้งหมดนี้ยังไม่นับรวมที่ "เดอะพีค" (สมุย) ซึ่งมีมูลค่าโครงการทั้งหมดประมาณ 20,000 ล้านบาท (ทยอยลงทุน 7 ปี) "ผมจะทำแตกต่างจากคนอื่นๆ ผมจะ "เจาะตลาด" ก่อนลงมือทำ" อย่างโครงการ "เดอะพีค" ผมหาตลาดลูกค้าเฉพาะชาวต่างชาติ ไปจ้างโบรกเกอร์ขาย หรืองตรงพระราม 9 ที่เรากำลังจะทำก็จะขายให้ "คนไต้หวัน" ทั้งหมด มูลค่าโครงการก็ร่วมๆ 5,000 ล้านบาท มีทั้งคอนโดมิเนียม 32 ชั้น ทาวน์เฮ้าส์ และสิ่งอำนวยความสะดวก "ครบ" แม้กระทั่งโครงการบ้านจัดสรรที่ อ.คลองหลวง หมอบุญ บอกว่า ก็ขายให้หน่วยราชการที่เข้าไปติดต่อไว้ก่อนแล้ว ไม่ต้องใช้วิธีสร้างเสร็จก่อนขาย "ถ้าให้สร้างเสร็จแล้วขาย ผมไม่ทำ" ทั้งหมดนี้คือสูตรลงทุนเรียลเอสเตท "ฉบับเซียน" ของ น.พ.บุญ วนาสิน
"ซื้อที่ดินตอนนี้ต้องระวังให้ดี เพราะอีก 10-20 ปีข้างหน้า ประเทศไทยจะมีอัตราการเกิด-ตาย เท่าๆกัน และคนรุ่นใหม่ที่จะมาซื้อที่ดินเริ่มไม่มีแล้ว" | |
ผู้แสดงความคิดเห็น musashi วันที่ตอบ 2006-08-21 11:01:33 IP : 202.139.223.18 | |
ความคิดเห็นที่ 2 (411188) | | ||
| |||
ผู้แสดงความคิดเห็น musashi วันที่ตอบ 2006-08-21 11:26:38 IP : 202.139.223.18 | |||
ความคิดเห็นที่ 3 (412514) | |
ผู้แสดงความคิดเห็น pod วันที่ตอบ 2006-08-26 17:08:42 IP : 125.25.22.252 | |
ความคิดเห็นที่ 4 (713221) | |
ผู้แสดงความคิดเห็น _ ำ^๖ฝขถ
จ วันที่ตอบ 2007-07-18 14:55:52 IP : 203.146.127.159 | |
ความคิดเห็นที่ 5 (748494) | |
ผู้แสดงความคิดเห็น _ ำ^๖ฝขถ
จ วันที่ตอบ 2007-08-24 17:11:08 IP : 203.146.127.179 | |
| [1] |
| Copyright © 2010 All Rights Reserved. |
| Visitors : 610971 |
 |